リースバックの登記手続きは？所有権が移る時期についても解説

リースバックを検討中、「登記」という手続きの流れや、いつ所有権が移るのか分からず、不安を感じていませんか。
手続きは専門家がおこないますが、流れと意味を理解しておくことが、安心して取引を進めるための重要な鍵となります。
本記事では、登記手続きの全体像から所有権が移るタイミング、そして固定資産税などが不要になるメリットまでを解説いたします。
複雑な手続きを理解し、納得してリースバックを進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

リースバック登記で必要な手続き

リースバックの登記手続きを理解するには、まず全体像を把握することが重要です。
まずは、リースバックの登記手続きの全体像について解説していきます。

所有権移転登記の流れ

所有権移転登記手続きは、まず売主と買主が売買契約を結ぶことから始まります。
契約内容に双方が合意した後、売買代金を支払う「決済日」が設定されます。
決済日には、買主から売主へ代金が支払われるのと同時に、登記に必要な書類が引き渡される流れです。
一般的には、司法書士がその日のうちに法務局へ所有権移転登記の申請をおこないます。
登記申請後、法務局で1週間～2週間ほどの審査を経て、ようやく手続きが完了となります。
この登記完了をもって、登記簿には新しい所有者のお名前が記録される仕組みです。

登記手続きと必要書類

所有権移転登記には専門的な知識が求められるため、司法書士が代理で申請するのが一般的です。
売主側で準備する主な書類は、「登記識別情報通知（または登記済権利証）」です。
あわせて、発行から3か月以内の「印鑑証明書」と、実印も忘れずに用意しましょう。
一方、買主側は、法人の場合は会社の登記事項証明書、個人の場合は住民票を用意します。
これらの書類にくわえて、司法書士が「登記原因証明情報」と「委任状」を作成することになります。
決済当日、司法書士はすべての書類を確認し、問題がないことを確認したうえで、登記申請の手続きへと進む流れです。

抵当権抹消が必要な場合

リースバックの対象となるお家に住宅ローンが残っている場合、抵当権の抹消が必要です。
抵当権とは、ローン返済が滞った際に、金融機関が家を競売にかけることのできる権利のことです。
これが残ったままでは、買主は完全な所有権を得られないため、売買代金の決済と同時に、住宅ローンを全額返済する必要があります。
そのうえで、設定されている抵当権を消すための「抵当権抹消登記」を申請します。
売主は事前に金融機関へ連絡し、ローンを一括で繰り上げ返済する旨を伝えておきましょう。
決済日当日、買主から支払われた売買代金を使って、ローンの残りを一括で返済します。
返済が確認されると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が、司法書士へ渡される流れです。
司法書士は所有権移転登記と抵当権抹消登記を、同じ日にまとめて法務局へ申請します。
これにより買主は、何の負担もない、きれいな状態で家の所有権を取得できるのです。

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所有権移転のタイミングと買戻し時の違い

前章では登記手続きの全体像について述べましたが、所有権がいつ移るのか気になりますよね。
ここでは、リースバックで所有権が移転するタイミングについて解説いたします。

リースバック決済日当日の流れ

リースバックでは、決済日に所有権が法的に売主から買主へと移転します。
当日は金融機関などに関係者が集まり、買主から売主へ売買代金が送金されます。
売主は着金を確認した後、司法書士へ所有権移転登記に必要な書類を渡す流れです。
この一連の作業が完了した時点で、法的には所有権が買主へ移転したと見なされます。
さらに、所有権移転と同時に、事前に結んでいた賃貸借契約の効力が発生します。
つまり、「所有者でなくなる瞬間」と「賃借人として住み始める瞬間」は、同じ日ということになるのです。

買戻し時の所有権移転

将来的にご自宅を買い戻すためには、売買契約の際に「買戻特約」を付けておく必要があります。
買戻特約には、買戻しができる期間や、買戻しの価格といった条件が明記されています。
買戻しは自動的にできる権利ではないため、契約内容を十分に確認することが不可欠です。
買戻しを実行する際は、まず特約で定められた期間内に「買い戻したい」という意思を表示します。
その後、買戻し代金の資金調達に目処を立て、再び売買契約を結ぶことになります。
所有権をご自身に戻すための所有権移転登記も、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記手続きが完了すれば、再びご自身が所有者として登記簿に記録されることになります。
ただし、買戻しの際に発生する登記費用や不動産取得税などは、すべて自己負担となる点に注意しましょう。

登記にかかる費用の違い

まず売却の際ですが、所有権移転登記の登録免許税は、基本的に買主である不動産会社が負担します。
一方、買戻しの際はご自身が買主となるため、所有権移転登記の登録免許税は全額自己負担となります。
また、売却時と買戻し時の両方で、手続きを代行する司法書士への報酬が発生するでしょう。
買戻し時には不動産取得税も課税され、これらの諸費用は買戻し価格とは別に、数十万円以上になる可能性もあります。
そのため、将来の買戻しを検討する際は、諸費用も含めた総額で資金計画を立てることが重要です。

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リースバックで所有権が移転するメリット

ここまで、リースバックの登記について解説しましたが、所有権移転のメリットもおさえておきましょう。
最後に、リースバックで所有権が移転するメリットについて解説していきます。

固定資産税の負担軽減

税金面でのメリットとして、固定資産税などの納税義務がなくなる点が挙げられます。
固定資産税とは、その年の1月1日時点での不動産所有者に対して課される税金です。
そのため、不動産を所有している限りは、毎年支払い続ける必要があります。
しかし、リースバックを利用して所有権を移転させると、この納税義務は新しい所有者に移ります。
これにより、売却した年の翌年以降、毎年数万円～数十万円の支出を削減することが可能です。

持ち家リスクの回避

持ち家特有のリスクを回避できることも、リースバックのメリットです。
不動産を所有するということは、建物の価値を維持するための管理責任も負うことになります。
とくに、経年劣化による修繕は避けて通れず、時には100万円以上の費用がかかるかもしれません。
さらに、地震や台風といった自然災害で、建物が損壊するリスクも考えなくてはなりません。
これらの修繕費用や災害復旧費用は、原則としてすべて所有者の自己負担です。
リースバックで所有権を手放すと、こうした維持管理の責任と費用負担はなくなります。

まとまった資金を確保

リースバックは、長年住んできたご自宅の資産価値を現金化できるため、売却代金を一括で受け取ることができます。
受け取った資金の使い道は自由であり、それぞれの状況に応じて柔軟に活用できます。
たとえば、住宅ローンの残債がある場合、売却代金で一括返済することが可能です。
これにより、毎月のローン返済という精神的なプレッシャーから解放されるでしょう。
さらに、お子さまの教育資金の援助や、病気や介護に備える医療費にも充てられます。

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まとめ

リースバックでは、司法書士が所有権移転登記をおこない、住宅ローンが残っている場合は、決済と同時に抵当権抹消登記も申請します。
所有権は決済日に移転し、将来買い戻す際には再度登記が必要で、その際の登録免許税や不動産取得税は自己負担となります。
所有権移転によりまとまった資金を確保できるほか、固定資産税や修繕費といった、持ち家特有の費用負担がなくなる点も魅力です。