雑種地を売却する方法！種類や地目確認についても解説

使い道がはっきりしない「雑種地」を相続したり、所有したりしていて、その売却方法にお困りではありませんか。
雑種地は定義が広く、利用状況によって価値が大きく変わるため、売却が難しいと感じる方は多くいます。
本記事では、雑種地とは何かという基本から、地目の確認方法、さらには少しでも高く売るための手順を解説いたします。
所有する雑種地の売却をスムーズに進めたい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

雑種地の種類

「雑種地」という言葉はあまり聞き慣れないかもしれませんが、土地の登記には主に23種類の地目があります。
まずは、雑種地の基礎知識と、他の地目との違いについて解説していきます。

雑種地の定義

土地の売却や活用を検討する際、その土地が法律上どのように分類されているかを示す、「地目」を理解することが大切です。
地目とは、土地の用途に応じて定められた区分のことであり、不動産登記法などに基づいて合計23種類に分類されています。
具体的には、「宅地」や「田」、「畑」、「山林」など、利用状況に応じた区分があります。
また、「雑種地」とは、これら22種類のいずれにも該当しない土地を分類するための、23番目の地目を指すものです。
つまり雑種地は、特定の用途に限定されず、他のどの地目にも当てはまらない土地を指す、いわば「その他」にあたる区分なのです。

雑種地の主な用途

雑種地の代表的な例としては、建物の敷地ではない駐車場、たとえば、月極駐車場やコインパーキングといった「青空駐車場」が挙げられます。
建設会社などが利用する資材置き場や、近年増えているコンテナ置き場なども、雑種地として分類されることが一般的です。
ゴルフ場や野球場、テニスコートといった運動施設も雑種地にあたります。
そのほか、太陽光発電設備の設置場所や、特定の利用がされていない未利用の空き地なども、雑種地に分類されるケースが多くあります。
同じ駐車場であっても、自走式の立体駐車場のような建築物があれば敷地は「宅地」ですが、舗装のみの青空駐車場は「雑種地」となるのです。

価格が変動する理由

このような特徴を持つ雑種地は、その利用実態によって、課税評価額や売却価格が変動する可能性がある点に注意が必要です。
土地の固定資産税評価額は、総務省が定める「固定資産評価基準」に基づき各市町村が決定していますが、雑種地は評価が難しい側面があります。
そのため、雑種地の評価は、その土地の現況と類似する付近の土地の評価額に比準して評価するのが一般的です。
周辺の宅地価格が高騰すれば、雑種地の評価額も上がり、宅地に近い価格で取引されることもあります。

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自分の土地の地目を確認する3つの方法

前章では、雑種地の特徴について述べましたが、ご自身の土地がどの地目か気になりますよね。
ここでは、雑種地かどうかを確認する3つの方法について解説いたします。

現地で利用状況を確認

まず、最初におこなう方法は、所有する土地の現地を直接訪問し、目視によって現在の利用状況を観察することです。
現地では、その土地がどのように利用されているかを確認しましょう。
基礎がしっかりした建物が建っている場合は、地目は「宅地」と判断される可能性が高いです。
一方で、簡易なプレハブ小屋やコンテナが置かれているだけでは、雑種地と見なされることが一般的となります。

登記簿謄本で地目を確認

地目を確認する2つ目の方法は、法務局で「登記事項証明書」を取得し、公的な地目を特定することです。
登記事項証明書にはいくつかの種類が存在しますが、土地の履歴を含めたすべての情報を確認するためには、「全部事項証明書」を取得することが一般的となっています。
この証明書は、日本全国どこの法務局の窓口でも所定の手数料を支払い、土地の「地番」を申請書に記載すれば、誰でも取得することが可能です。
法務局の窓口に行く時間がない場合は、郵送で請求する方法や、インターネットを利用した「登記情報提供サービス」で情報を閲覧する方法も用意されています。
登記事項証明書を取得したら、その中の「表題部」という区分にある「地目」の欄を確認し、ここに記載されているのがその土地の「登記地目」となります。

固定資産税の通知書を確認

地目を確認する3つ目の方法は、毎年市町村から送付されてくる「固定資産税・都市計画税 納税通知書」に同封されている、「課税明細書」を確認することです。
これは、固定資産税の課税根拠を示す重要な書類であり、登記地目と異なるもう一つの「地目」が記載されているため、必ず目を通す必要があります。
課税明細書の土地の項目を見ると、「地目」あるいは「現況地目」といった欄があり、ここに記載されている地目は「課税地目」と呼ばれるものです。
固定資産税は、この課税地目に基づいて課税されるのが原則であり、これは現況主義と呼ばれます。
登記地目と課税地目を照合することは、雑種地の売却を考えるうえで重要で、この2つが不一致であるケースは珍しくありません。

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雑種地を高値で売却する方法

ここまで、雑種地の定義や確認方法を解説しましたが、売却時のポイントもおさえておきましょう。
最後に、雑種地を高値で売却するための手順について、解説していきます。

建築の可否を調査する

雑種地を高値で売却する一つ目の方法は、その土地が「市街化区域」内にある場合、建築可能な用途や法的な制限を徹底的に調査することです。
市街化区域は、原則として建物の建築が認められている地域であり、この区域内の雑種地は、宅地としての潜在的価値が高いと評価されるでしょう。
買い手の多くは、住宅やアパートなどの建築を目的としているため、どのような建物をどれくらいの規模で建てられるのかを示すことが大切です。
これらの法規制を調査し、住宅用地化の可能性を買主に提示することで、単なる雑種地として売却するよりも高い評価額が期待できるのです。

先に宅地へ地目変更する

二つ目の方法として、売却前に登記簿上の地目を、雑種地から「宅地」へと変更する手続きを先行しておこなうことも有効な手段です。
雑種地の売却において障害となり得るのが、買主が利用する「住宅ローン」などの融資審査です。
多くの金融機関は、融資の対象となる土地の地目が「宅地」であることを条件としており、地目が「雑種地」のままだと担保評価が低くなることが多くあります。
そのため、すでに宅地として利用できる状態であれば、土地家屋調査士に依頼して、先行して地目変更登記を済ませておきましょう。
地目を「宅地」に変更しておくことで、買主が融資を受けやすくなり、より広範な購入希望者に働きかけることができるため、高値売却につながるのです。

土地活用例を提示する

三つ目の方法は、その雑種地が持つ「将来の収益性」を計算し、買主に提示することです。
これは、投資家や事業用の土地を探している法人を買主として想定する場合に、有効な方法となるでしょう。
雑種地は、そのままであれば単なる空き地ですが、少し手をくわえるだけで、安定した収益を生み出す資産に変わることができます。
その代表例が「駐車場」経営や、コンテナハウスなどを利用した「トランクルーム」経営であり、具体的な収益試算を提示してみましょう。
このように、土地の将来収益を可視化することで、買主は「費用がかかる土地」ではなく、「安定した収益を生む優良資産」と評価するようになります。

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まとめ

雑種地とは、宅地や農地など22種類の地目に当てはまらない土地で、駐車場や資材置き場として利用され、評価額は現況によって変わります。
地目の確認は、現地の目視のほか、登記簿謄本の「登記地目」や固定資産税通知書の「課税地目」で調べることができます。
高く売るには、建築可否を確認して宅地利用の可能性を示す、地目変更を先におこなう、収益モデルを提示するなどが有効です。