不動産の終活のやり方は？ローンなどの注意点についても解説

ご自身の将来や残されるご家族のために終活を始めたいけれど、所有している不動産をどのように整理すればよいのか分からず、お困りではありませんか。
不動産の整理は専門的な知識が求められるため手続きが難しく、そのまま放置してしまうと、将来的にご家族間の相続トラブルや空き家問題に発展してしまうリスクがあります。
本記事では、生前贈与や遺言書の作成、売却といった不動産整理の具体的なやり方から、住宅ローンや税金対策などの押さえておくべき注意点までを解説します。
スムーズな資産整理に向けて、終活での不動産の取り扱いについて検討し始めた方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産の終活とは？

家の終活においてまず押さえるべきことには、主に社会的背景や準備不足によるリスクなどがあります。
まずは、不動産を含めた資産整理の基本と重要性について解説していきます。

終活が注目される背景

不動産の終活とは、元気なうちに自宅や土地の引き継ぎ方を考え、家族へ希望を伝えながら準備を進めることです。
近年、少子高齢化により、高齢夫婦のみの世帯や1人暮らしが増え、住まいの将来を早めに考える必要性が高まっています。
また、子どもがすでに別の地域で住宅を所有している場合、親の家を相続しても住み続けるとは限りません。
そのため、遠方の家族が管理や売却を担うことになれば、仕事や日常生活と並行して手続きを進める負担も大きくなるでしょう。
そこで、ご自身の希望と家族の生活を両立させるためにも、住まいを誰に引き継ぐか、売却するかなどを元気なうちから話し合うことが大切です。

資産整理の重要性と準備

不動産は預貯金のように簡単に分けられず、売却にも時間がかかるため、財産全体での扱いを早めに整理しておく必要があります。
まずは自宅や土地、預貯金、株式、住宅ローンなどの資産と負債を一覧にし、家族と共有できる状態にしておくと安心でしょう。
次に、登記事項証明書で所有者名義や抵当権の有無を確認し、固定資産税評価額や売却価格の目安も把握しておきます。
さらに、家族が実家に住む予定や管理する意思があるかを確認し、ご自身の希望とすり合わせることも重要です。
そのうえで、維持するだけでなく、売却して現金化する方法や賃貸に出す方法も含め、家族の状況に合う選択肢を検討しましょう。

準備不足で起こるリスク

準備が不十分なまま相続を迎えると、誰が実家を管理するか決まらず、長期間にわたり空き家の状態が続く可能性があります。
実際に2023年の調査では、全国の空き家は約900万戸にのぼっており、相続後の管理は身近な課題といえるでしょう。
また、管理が行き届かない住宅は、建物の老朽化や雑草の繁茂などにより、周辺環境へ影響を与えることもあります。
さらに、自治体から勧告を受けると、土地の固定資産税に関する優遇が外れ、維持費が増える場合もあるため注意が必要です。
そのため、家を継ぐ方や財産の配分を家族で早めに話し合い、名義変更や売却を進めやすい状態に整えておくことが大切でしょう。

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不動産を整理する3つの具体的な方法

前章では資産整理の重要性について述べましたが、具体的な進め方は気になりますよね。
ここでは、生前贈与や遺言、売却を活用した不動産整理の方法について解説します。

生前贈与の手順と特徴

生前贈与とは、ご自身が元気なうちに不動産などの財産を希望する相手へ譲り、将来の引き継ぎ方を明確にする方法です。
手続きでは、まず不動産の評価額を確認し、受け取る方と内容を合意したうえで、贈与契約書を作成しておきましょう。
その後、印鑑証明書や登記識別情報、住民票などをそろえ、所有権移転登記によって名義を変更する流れとなります。
また、贈与税の申告が必要な場合は、原則として贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに手続きを進める必要があるでしょう。
ただし、贈与税のほか不動産取得税や登録免許税がかかることもあるため、相続との費用差や家族への影響を確認することが大切です。

遺言書作成のポイント

遺言書は、亡くなった後に誰へ不動産を引き継ぐかを明確にし、生前の希望を形として残すための方法です。
なかでも公正証書遺言は、公証人が本人の意思を確認しながら作成するため、内容の確実性を高めやすいでしょう。
作成時は、不動産を受け取る方を決め、戸籍謄本や登記事項証明書などを準備して、公証人と具体的な内容を調整します。
さらに、利害関係のない証人2名の立ち会いが必要ですが、原本は公証役場で保管されるため、紛失する心配も抑えられるでしょう。
また、相続開始後の検認が不要になる点も利点であり、遺留分や公証人の手数料を確認しながら、家族に配慮した内容へ整えておくことが大切です。

不動産売却の流れと基準

不動産を生前に売却すると、老後の生活資金を確保しやすくなるほか、家族が分けやすい現金として財産を残せるでしょう。
売却方法は主に仲介と買取があり、仲介は相場に近い価格を目指しやすい一方、成約までに数か月以上かかることがあります。
一方、買取は不動産会社が直接購入するため早期の現金化を期待できますが、価格は仲介より低くなる傾向があるでしょう。
仲介では査定後に売出価格を決め、媒介契約を結んで買主を探すため、時間に余裕を持って進めることが重要です。
そのため、築年数や修繕状況、ご自身の健康状態、税金の特例を利用できる期限なども考慮し、目的に合う方法と時期を選びましょう。

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終活で不動産を整理する際の注意点

ここまで具体的な整理方法を解説しましたが、ローンや税金といったポイントもおさえておきましょう。
最後に、不動産整理の際に知っておくべき注意点について解説していきます。

ローン残債がある場合

住宅ローンが残っている場合は、残高と返済予定を確認し、団体信用生命保険へ加入しているかも把握しておきましょう。
生前に売却する際は、担保となっている抵当権を外す必要があるため、売却代金でローンを完済できるか確認します。
また、繰り上げ返済を検討するときは、老後の生活費や医療費、介護費まで使い切らないよう、手元資金とのバランスも重要です。
さらに、自宅を売却した後も家賃を払いながら住み続ける方法がありますが、毎月の負担は事前に確かめる必要があります。
もし売却代金がローン残高を下回る場合は、不足分の扱いを金融機関へ相談し、無理のない整理方法を考えると良いでしょう。

相続人をまとめる手順

不動産を引き継ぐ方を1人にまとめると、将来の管理や売却の判断をしやすくなり、相続後の手続きも進めやすくなります。
一方、共有名義にすると売却時に共有者全員の同意が必要になるため、次の相続まで見据えて慎重に判断することが大切です。
ただし、1人だけが不動産を取得すると、ほかの相続人が不公平に感じる可能性もあるでしょう。
そこで、不動産や預貯金の一覧を家族で確認し、住み続けたい方の希望や生活状況を踏まえて、財産全体の配分を話し合います。
さらに、家を取得した方がほかの相続人へ現金を支払う代償分割も検討し、遺留分や支払資金を確認して遺言書へ反映すると安心といえるでしょう。

各種税金対策と相談先

不動産整理では税金が関わるため、控除や特例を確認し、税負担を比べておくことが大切です。
たとえば、譲渡所得税では要件を満たすと、売却益から最高3000万円を差し引ける特別控除を利用できる場合もあるでしょう。
また、相続税の基礎控除は3000万円に600万円×法定相続人の数をくわえて計算し、一定の自宅敷地には評価額を抑える特例があります。
さらに、贈与税には年間110万円の基礎控除や、婚姻期間20年以上の夫婦間で使える最高2000万円の控除も検討可能です。
ただし、適用条件は制度ごとに異なるため、税理士に試算を依頼し、登記は司法書士、親族間の調整は弁護士へ相談すると安心でしょう。

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まとめ

不動産の終活は、将来の空き家リスクや家族間のトラブルを防ぐため、元気なうちから資産状況をしっかりと把握して整理を始めることが重要です。
具体的な整理方法には、希望する相手に引き継ぐ生前贈与、自身の意思を法的に残す遺言書の作成、そして分けやすい現金に換える売却の3つがあります。
実践する際は住宅ローンの残高確認や相続人の調整をおこない、税金対策も含めて税理士などの専門家へ早めに相談しながら計画的に進めると良いでしょう。