割賦販売で不動産売却？仕組みや実務のリスクについても解説

所有している不動産の売却を検討しているものの、物件の条件により買主のローン審査が通らずにお困りではありませんか。
再建築不可物件や築年数が古い物件は買い手がつきにくく、売却活動が長期化することで維持費や精神的な負担を抱え続ける方は決して珍しくありません。
本記事では、通常の住宅ローンを利用せずに分割払いで代金を受け取る「割賦販売」の基本的な仕組みと、実務上のメリットやリスクへの対策について解説します。
買主の裾野を広げてより柔軟な不動産売却を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

割賦販売とは？

不動産売却を検討する際、まずは割賦販売には主にどのような仕組みや特徴があるのかをおさえる必要があります。
ここでは、割賦販売の仕組みや基本的な注意点について解説していきます。

割賦販売の定義と流れ

割賦販売とは、不動産の売買代金を買主から複数回に分けて受け取る売却方法です。
住宅ローンを利用する取引では売主が代金を一括で受け取りますが、割賦販売では頭金を受領し、その後も一定期間にわたり分割で支払いを受けます。
たとえば3,000万円の物件なら、最初に1,000万円を受け取り、残る2,000万円を毎月の分割払いに設定する形が考えられるでしょう。
そのため、売買価格だけでなく支払い回数や毎月の金額、支払期間、利息の有無などを事前に話し合うことが欠かせません。
また、引渡しや所有権移転の時期も契約書に明記し、双方が無理なく取引を続けられる条件を整えておく必要があります。

ローン不可物件に有効

割賦販売は、再建築不可物件や築年数が古い建物など、通常の住宅ローンでは融資を受けにくい不動産の売却で活用しやすい方法です。
こうした物件は担保価値が低く見られやすく、購入できる方が現金をまとめて用意できる層に限られることがあります。
一方、独立直後の自営業者や転職して間もない方など、物件とは別の事情から審査を通過しにくいケースもあるでしょう。
しかし割賦販売なら、金融機関ではなく売主が支払い能力を確認したうえで、買主の収入に合わせた支払い条件を相談できます。
その結果、これまで購入を検討しにくかった方にも選択肢を広げやすくなり、売却機会の増加につながる可能性があります。

審査や登記などの実務

金融機関の住宅ローン審査を利用しない場合でも、買主が継続して支払えるかを事前に確認することは重要です。
収入証明書類や勤務先、自営業であれば収入の状況などを確認し、無理のない支払い計画になっているか慎重に判断しましょう。
また、売主に住宅ローンが残っているときは、抵当権の扱いや残債の返済方法について金融機関への確認が必要になります。
所有権移転を完済前におこなうか、完済後にするかによって売主と買主のリスクは変わるため、契約前に整理しておくことが大切です。
さらに、分割払いでも登記費用は発生し、売却益が出れば代金の受領時期に関わらず譲渡所得として課税されるため、専門家へ相談すると安心でしょう。

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不動産を割賦販売で売却する3つのメリット

前章では割賦販売の仕組みや基本について述べましたが、具体的な利点も知りたいですよね。
ここでは、不動産を割賦販売で売却するメリットについて解説していきます。

初期費用・経費の削減

割賦販売でも、買主が購入後に修繕や解体などをおこなう条件で合意できれば、売主が売却前に負担する費用を抑えられる場合があります。
たとえば800万円の物件で解体費200万円、測量費50万円が必要なら、売却前に合計250万円を準備しなければなりません。
しかし現況のまま引き渡し、測量などを買主負担とする契約にできれば、売主の事前の持ち出しを軽減できるでしょう。
さらに、800万円を年間100万円ずつ8年間で受け取るなど、条件次第では継続的な入金を見込める点も特徴です。
ただし、費用を抑えられるかは引渡し条件によって異なり、仲介手数料や登記費用、税金などが別途必要になる点は確認しておく必要があります。

買主の裾野が広がる

割賦販売では購入時に代金全額を用意する必要がないため、現金一括で購入できる方だけでなく、毎月の収入から支払いたい方にも検討してもらいやすくなります。
たとえば500万円の物件なら、頭金100万円を受け取り、残る400万円を月々5万円の80回払いにする設定も考えられるでしょう。
このように総額と月々の負担額を具体的に示せば、まとまった資金の準備が難しい自営業者などにも提案しやすくなります。
また、築年数が経過した住宅を購入し、自分で修繕や改装をしながら住まいを整えたい方も購入候補になり得ます。
ただし、建物の状態や必要な修繕箇所は事前に丁寧に伝え、双方が納得できる条件で売買を進めることが大切です。

親族・知人間での活用

親族間の不動産売買は住宅ローンの審査が厳しくなることがありますが、割賦販売なら家族の事情に合わせて支払い計画を組み立てやすくなります。
たとえば親から子へ売却し、子が毎月の収入から代金を支払い、親がその資金を生活費に充てるといった方法が考えられるでしょう。
ただし、親族や知人との取引でも、市場相場を踏まえた適正な売買価格を設定し、無理のない支払い条件を契約書にまとめる必要があります。
さらに、銀行振込を利用して入金履歴を残しておけば、実際に代金が支払われていることを後から確認しやすくなります。
なお、売主の相続が発生すると未受領の代金を受け取る権利が相続財産に含まれるため、税理士などに相談しながら進めると安心です。

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割賦販売のデメリットと実務的なリスク対策

ここまで割賦販売の仕組みやメリットを解説しましたが、注意すべきデメリットもおさえておく必要があります。
最後に、所有権移転や税務などのデメリットとリスク対策について解説していきます。

所有権移転の法的リスク

完済まで売主が所有権を残す方法では、買主が支払いを続けていても名義が変わらず、売主に万が一の事情が生じたときに買主の権利が不安定になる可能性があります。
一方、先に所有権を買主へ移すと、代金の支払いが滞った際に不動産を取り戻す手続きへ時間や費用がかかるおそれがあります。
そのため、支払いが遅れた場合の催告方法や契約解除の条件を、あらかじめ契約書で明確にしておくことが大切です。
また、契約を解除しても名義が自動で売主へ戻るわけではなく、抹消登記などの対応が必要になることも理解しておきましょう。
買主の協力が得られない場合も想定し、所有権を移す時期や未払い時の対応は契約前に専門家へ相談して整理すると安心です。

贈与税が課されるリスク

親族間などの割賦販売では、長期間の無利息や著しく低い利率によって買主が得る利益が、税務上の贈与と判断される可能性があります。
また、市場相場と比べて売買価格が著しく低い場合には、その差額が贈与として扱われることもあるため注意が必要です。
そのため、近隣の取引相場や査定結果などを参考に価格の根拠を整理し、利息を設定するかどうかも税理士へ相談しておきましょう。
さらに、親しい間柄であっても、売買代金や支払期間、利息の有無、利率などを契約書へ明記し、約束した条件どおりに支払いを続けることが重要です。
代金は銀行振込で受け取り、入金日や金額が確認できる記録を保管しておけば、取引の実態を説明しやすくなります。

契約不履行を防ぐ対策

長期間の分割払いでは途中で支払いが滞る可能性もあるため、買主の収入や勤務状況を確認し、必要に応じて連帯保証人の設定を検討することが大切です。
先に所有権を買主へ移す場合は、売主を権利者とする抵当権を設定し、未払い時の代金回収に備える方法があります。
また、一定の条件を満たした公正証書を作成しておけば、契約内容によっては訴訟を経ずに強制執行を進められるため、実務上の備えとして有効でしょう。
ただし、公正証書や抵当権の内容は専門的なので、専門家に確認しながら契約条件を整える必要があります。
さらに、口座引き落としや入金確認の仕組みを取り入れれば、支払いの遅れを早く把握しやすくなり、長期の取引管理にも役立ちます。

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まとめ

割賦販売とは不動産の売買代金を数年間にわたり分割して継続的に受け取る手法であり、住宅ローンの利用が難しい物件を売却する際にとても有効な選択肢となります。
売却条件によって事前の修繕費用などを抑えられるほか、まとまった現金を用意できない方など、買主の裾野を広げられる点が魅力です。
一方で所有権の移転時期や贈与税に関するリスクもあるため、公正証書の作成や連帯保証人の設定など、専門家と相談しながら契約不履行への対策を講じるべきでしょう。